На рынок недвижимости возвращаются инвесторы!
Застройщики стали регулярно поднимать цены в своих проектах, а банки, напротив, продолжают снижать ставки по вкладам. Самое время для возвращения на рынок инвесторов? Поговорим об этом в очередном выпуске программы «Недвижимость в деталях».
О том, куда выгоднее всего в настоящее время вкладывать деньги, какие новые возможности появились у инвесторов благодаря недавним изменениям в законодательстве и сколько можно заработать на рынке апартаментов и паркингов, рассказал нам ведущий специалист по инвестициям компании E3 Group Дмитрий Морозов.
– Дмитрий, первый вопрос, которым люди задаются, наверное, чаще всего: зачем тратить столько времени на поиски объекта недвижимости, в который можно инвестировать, если гораздо проще прийти в банк и положить эти деньги на депозит? Пусть даже и под более низкую ставку, чем год назад.
– Ответ довольно прост: на недвижимости можно больше заработать. Она надежна, потому что неволатильна, то есть стоимость квадратного метра не так сильно «прыгает». Недвижимость интересна, потому что она ликвидна: что бы ни происходило, крыша над головой всегда нужна. Интересна она и с той точки зрения, что здесь есть сразу несколько инструментов заработка.
– А инвестировать сложно? Можно ли делать все самому, если нет опыта, или же лучше все-таки обратиться к посредникам?
– Я всегда всем своим клиентам говорю одно и то же: это ваше решение, ваши деньги. Если клиент готов искать объект недвижимости самостоятельно, если он считает, что обладает необходимым объемом информации и ему не нужно ничего дополнительного – здорово, значит, он профессионал. И таких инвесторов немало, кстати. Однако довольно много тонкостей есть в любой сделке, скажем, с юридической стороны. Да и просто оценить объект не все могут правильно. И тут проще обратиться к посреднику. Задача агентства недвижимости или инвестиционной компании все-таки не заработать на клиенте, а помочь ему. Не все, к сожалению, у нас это понимают. Многие клиенты и вовсе стараются узнать информацию у агентства или у брокера, а потом идут к застройщику напрямую, считая, что тем самым они на чем-то экономят. Хотя это вовсе не так. И ведь девелопер никогда не расскажет про свои минусы, а вот агент это вполне может сделать. Все-таки застройщик заинтересован продать конкретный дом, конкретный объект, а у нас такой задачи нет. Поэтому, мне кажется, стоит доверять профессионалам.
– Если клиент обращается к консультанту-посреднику, рисков становится намного меньше?
– Если говорить о классическом инвестировании – купить на этапе котлована, продать ближе к концу срока – то даже здесь никто не может точно спрогнозировать прибыль. Мы можем сделать максимально приближенную оценку, основанную на нашем опыте. И хотя гарантий не дадим, но у частного инвестора зачастую и таких данных нет.
Мы в нашей компании пошли немного дальше. Нашим партнерам предлагаем два продукта: индивидуальное и коллективное инвестирование в недвижимость. Индивидуальное – когда сделка происходит только средствами клиента, а мы выступаем как консультанты. Грубо говоря, мы только подбираем квартиру – не для жизни, а именно для инвестиций. Но все же риск получения либо неполучения дохода мы не гарантируем, мы только прогнозируем. Этот риск лежит только на инвесторе. Коллективная инвестиция – это когда наш клиент вкладывает именно в нашу компанию, а мы управляем общим капиталом. При этом сами принимаем решение, куда мы эти средства инвестируем, когда из сделок выходим. По большому счету, это чем-то похоже на депозит. Вы инвестируете на определенный срок, определенную сумму, под фиксированный процент. Самое главное, к чему я всегда призываю, – думать. Думать и считать риски, потому что инвестиция — это всегда риск, и в этом нет ничего страшного.
Я со своей стороны рекомендую самостоятельным инвесторам искать недооцененные активы. Например, выставленные на продажу квартиры, находящиеся в залоге у банка. Обычно их реализуют инвесторы, которые не могут больше платить, продают их, естественно, срочно. А стало быть, ниже рынка на 5–10 %. Вроде бы немного, но если вы совершите таких сделок в течение года три-четыре, то ваша итоговая доходность будет на уровне 30–40% годовых.
– Недавно Сбербанк запустил программу ипотечного кредитования для апартаментов. Это как-то скажется на активности именно на этом рынке?
– Использование кредитного плеча – это для каждого из инвесторов очень хороший инструмент, но он также сопряжен с определенными рисками. Скажем, очень тяжело просчитать будущую доходность: при выходе из сделки рынок может быть и не готов к вашему ценовому предложению, а каждый месяц простоя будет снимать часть прибыли в виде процентов по кредиту.
– А есть ли смысл инвестировать в недвижимость за рубежом, скажем, в странах Евросоюза?
– Здесь есть определенные минусы, самый важный из них заключается в том, что вы не имеете личного контроля над объектом и его необходимо отдать кому-то в управление. И здесь возникает вопрос – кому? Плюс разная ментальность: для европейца получать доход в 6% годовых в течение десяти лет – это нормально, а для русских – это скучно. Впрочем, тут все зависит от инвестора. Если его устраивает такая стабильность, то да, зарубежная недвижимость — это интересный рынок.
– В целом вся инвестиционная активность в нашей стране сосредоточена в Петербурге и Москве? Или в регионах тоже что-то происходит?
– Около 80% инвестиционных сделок действительно приходится на Санкт-Петербург и Москву и только 20% – на регионы. Да и то – далеко не на все. Сочи, например, стал более популярным благодаря Олимпиаде, туда потянулись инвесторы, но при этом сейчас уже активность поутихла. Москва — это, безусловно, лидер. Хотя многие инвесторы из Москвы инвестируют именно в рынок Петербурга. Столичный рынок интересен, доходность его может быть даже и выше, но очень локально.
– А верно ли утверждение о том, что юридические лица чаще всего инвестируют в коммерческую недвижимость, а физические – в жилую?
– Совершенно верно. Причина в том, что юрлица обычно вкладывает сумму гораздо большую, чем физическое лицо, а «порог входа» на рынок коммерческой недвижимости тоже заметно выше. Там есть сделки на десятки миллионов долларов. Но если брать количественный показатель, то, конечно, инвесторов на рынке жилья больше. Коммерческая недвижимость – это все-таки ближе к ренте и пассивному доходу. Жилая недвижимость – это скорее спекулятивный заработок за счет купли и последующей продажи.
– А вот еще такой момент: с 1 января нынешнего года машино-место в паркинге многоквартирного дома приравняли к отдельному объекту недвижимости. То есть появился еще один интересный инструмент для инвестирования?
– Это всегда было достаточно интересно, к тому же ипотеку, насколько я знаю, скоро можно будет брать конкретно на покупку паркинга и, соответственно, это будет вполне возможным отдельным направлением с точки зрения инвестиций. Недостаточное количество парковочных мест – это болевая точка почти любого жилого комплекса. Поэтому да, безусловно, это может быть интересно, причем даже совершенно независимо от наличия квартиры в этом же объекте. Допускаю, что у нас вполне может появиться группа таких инвесторов, которые будут принципиально вкладываться в паркинги.